장기일반민간임대주택 등록 사업자 거주주택 양도세 문의 2017.12.14 임대주택 매입 (18㎡) , 2020.4.8일 장기일반민간임대주택 (8년) 등록, 2020.2.3일

2017.12.14 임대주택 매입 (18㎡) , 2020.4.8일 장기일반민간임대주택 (8년) 등록, 2020.2.3일 A거주주택 매도, 최초 양도세 비과세 적용 받았음. 2019.10.19일 B거주주택 매입, 실거주 중 26년 매도 경우 양도세 비과세 되는지?사실관계 정리2017.12.14 : 임대주택 매입 (18㎡)2019.10.19 : B거주주택 매입 → 현재 실거주 중2020.02.03 : A거주주택 매도 → 1세대1주택 비과세 적용2020.04.08 : 2017년에 산 임대주택을 장기일반민간임대(8년) 등록2026년 : B거주주택 매도 예정, 양도세 비과세 되는지? # 2024년 세법개정, 소득세법시행령제155조 "횟수제한 삭제"

장기일반민간임대주택을 보유한 상태에서 두 번째 거주주택(B주택)을 매도할 때 비과세 적용 여부는 생애 한 번만 허용되는 거주주택 비과세 규정과 관련이 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 경우 B주택에 대해서는 일반적인 거주주택 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다.

상세한 이유는 다음과 같습니다.

1. 거주주택 비과세 특례의 생애 1회 제한

• 규정 변경: 2019년 2월 12일 이후 시행령 개정으로 인해, 임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 평생 1회만 적용받을 수 있도록 제한되었습니다.

• 질문자님의 상황: 이미 2020년 2월 3일에 A주택을 매도하면서 최초로 비과세 적용을 받으셨기 때문에, 추가로 매입한 B주택에 대해서는 동일한 특례를 다시 적용받을 수 없습니다.

2. B주택 비과세를 위한 다른 가능성

특례가 아닌 일반적인 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

• 임대주택의 상태: 만약 B주택을 매도하기 전에 2017년에 매입한 임대주택을 먼저 매도하거나 임대사업자를 자진/자동 말소하여 실제 1주택 상태가 된다면, 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 채워 비과세를 노려볼 수 있습니다.

• 거주 기간 재산정: 다만, 이 경우에도 과거에는 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택이 된 날부터 거주 기간을 다시 계산하는 제도가 있었으나 현재는 폐지되었습니다. 따라서 B주택의 전체 보유 및 거주 기간이 요건을 충족하는지 확인이 필요합니다.

3. 체크리스트

• 8년 임대 의무: 2020년에 등록한 장기일반민간임대주택의 임대 의무 기간(8년)을 채우지 않고 임대주택을 매도할 경우, 기존에 A주택에서 받은 비과세 혜택이 추징될 수 있으니 주의해야 합니다.

• 임대료 증액 제한: 임대주택의 임대료 증액 5% 제한 룰을 철저히 지켰는지도 비과세 유지의 필수 조건입니다.

요약하자면: B주택은 이미 A주택에서 비과세를 한 번 받으셨기에 거주주택 특례로는 비과세가 불가능합니다. 2026년 매도 시점에 임대주택을 어떻게 처리할지에 따라 일반 비과세 여부가 결정되므로, 매도 전 세무 전문가와 구체적인 시뮬레이션을 해보시는 것을 권장합니다.